Louer un bien immobilier peut prendre différentes formes, notamment la location saisonnière et le meublé de tourisme. Bien que similaires, ces deux types de location présentent des différences notables qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer dans un projet de location. Cet article détaille les définitions, réglementations, aspects fiscaux et avantages de chaque option pour vous aider à faire le bon choix.
En résumé :
Définitions et caractéristiques clés
La location saisonnière et le meublé de tourisme sont deux types d’hébergements meublés destinés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Bien que proches, ces deux formules présentent néanmoins des différences notables qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer dans la location touristique.
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
Selon le Code du tourisme, une location saisonnière est la « location d’un local meublé, à usage d’habitation, de manière répétée ou pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Les principales caractéristiques d’une location saisonnière sont:
- Une location de courte durée, généralement limitée à 90 jours consécutifs pour un même locataire
- Un logement meublé comportant le mobilier et les équipements nécessaires à la vie courante (literie, vaisselle, électroménager, etc)
- Pas de domiciliation possible pour le locataire
- La location peut concerner une résidence principale (maximum 120 jours/an) ou secondaire
Définition du meublé de tourisme
Un meublé de tourisme est défini par le Code du tourisme comme une « villa, appartement ou studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ses principales spécificités sont:
- Un séjour limité à moins de 90 jours consécutifs
- Un usage exclusivement touristique: un meublé de tourisme ne peut pas être une résidence principale
- Un meublé de tourisme peut obtenir un classement en étoiles (de 1* à 5*) attestant de son niveau de confort et d’équipement
Conditions et équipements requis
Pour être éligibles à la location saisonnière ou meublée de tourisme, les logements doivent respecter certaines conditions minimales:
- Une surface minimale de 9m2 (en location saisonnière) ou de 12m2 (en meublé de tourisme)
- Des conditions décentes d’hygiène et de sécurité
- La présence d’équipements indispensables tels qu’une literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et chaises, luminaires…
| Critères | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Durée maximale du séjour | 90 jours consécutifs | 90 jours consécutifs |
| Résidence principale autorisée | Oui (max 120j/an) | Non |
| Classement en étoiles | Non | Oui (de 1 à 5*) |
| Surface minimale | 9 m2 | 12 m2 |
Réglementations et déclarations nécessaires
Déclaration préalable en mairie
Pour un meublé de tourisme, une déclaration préalable en mairie est obligatoire, quelle que soit la commune. Cette déclaration se fait via le formulaire Cerfa n°14004*04. En revanche, pour la location saisonnière de sa résidence principale, la déclaration en mairie n’est exigée que dans certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon.
Restrictions de durée pour les résidences principales
Si vous louez votre résidence principale, vous ne pouvez pas dépasser 120 jours de location par an, soit 4 mois. Au-delà, le logement perd son statut de résidence principale et est considéré comme une résidence secondaire du point de vue fiscal.
Règles spécifiques en zone tendue
Dans les communes en zone tendue (Paris et petite couronne, villes de plus de 200 000 habitants), des règles plus strictes s’appliquent :
- Pour une résidence secondaire louée plus de 120 jours par an, il faut effectuer un changement d’usage et obtenir une autorisation de la mairie
- Dans certains cas, une « compensation » est exigée, c’est-à-dire la transformation concomitante en habitation d’un local commercial, pour compenser la perte de logement.
| Ville | Déclaration en mairie | Autorisation changement d’usage | Compensation |
|---|---|---|---|
| Paris | Oui | Oui si location > 120j/an | Oui |
| Bordeaux | Oui | Oui si location > 120j/an | Non |
| Nice | Oui | Non | Non |
Déclarer son activité et respecter la réglementation en vigueur est essentiel pour exercer sereinement une activité de location saisonnière ou de meublé de tourisme. Une bonne connaissance des règles applicables permet d’éviter tout litige et de profiter des avantages de ces modes de location prisés des vacanciers.
Fiscalité et impacts financiers
La fiscalité est un aspect important à prendre en compte lorsqu’on met en location un bien immobilier, que ce soit en location saisonnière ou en meublé de tourisme. Les régimes fiscaux applicables diffèrent selon le type de location et les montants des revenus locatifs perçus.
Locations saisonnières : le régime micro-BIC
Pour les locations saisonnières, les revenus sont en général imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Jusqu’à un certain seuil de loyers encaissés, le loueur peut relever du régime simplifié dit « micro-BIC ». Les seuils pour 2023 sont les suivants :
- 72 600 € pour les locations meublées non classées
- 176 200 € pour les meublés de tourisme classés
Avec le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire pour frais de 50% est appliqué sur les recettes, seule la moitié restante est imposable. Au-delà de ces seuils, c’est le régime réel qui s’applique avec des règles plus complexes.
Meublés de tourisme : un régime spécifique avantageux
Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d’un régime fiscal particulier, plus avantageux :
- Seuil de recettes relevé à 176 200 € pour rester au régime micro-BIC (au lieu de 72 600 €)
- Abattement forfaitaire de 71% sur les loyers (au lieu de 50% pour une location saisonnière classique)
- Exonération possible de CFE et taxes foncières en zone de revitalisation rurale
Ainsi, seulement 29% des recettes d’un meublé de tourisme sont imposables avec le micro-BIC, contre 50% pour une location saisonnière non classée. De plus, le seuil pour rester à ce régime simplifié est bien plus élevé.
Quelques chiffres récents
| Type de location | Seuil micro-BIC 2023 | Abattement | Revenu imposable |
|---|---|---|---|
| Location meublée non classée | 72 600 € | 50% | 50% |
| Meublé de tourisme classé | 176 200 € | 71% | 29% |
En définitive, les meublés de tourisme classés offrent une fiscalité bien plus légère que les locations saisonnières classiques, à condition de respecter certains critères. Leur régime spécifique permet d’optimiser la rentabilité locative. Il est donc important de bien étudier ces aspects fiscaux avant de se lancer, pour faire les bons choix en fonction de sa situation.
Avantages et contraintes de chaque option
La location saisonnière et le meublé de tourisme présentent chacun leurs avantages et leurs contraintes pour les propriétaires. Le choix entre ces deux options dépendra de vos objectifs et de votre situation.
Avantages fiscaux
La location saisonnière permet de générer des revenus complémentaires sur une résidence principale ou secondaire, avec une fiscalité avantageuse. Les meublés de tourisme classés de 1 à 5 étoiles offrent des avantages fiscaux supplémentaires :
- Abattement de 71% sur les revenus locatifs jusqu’à 188 700 €
- Exonérations possibles de CFE, taxe foncière et taxe d’habitation
Contraintes réglementaires
La location saisonnière d’une résidence secondaire nécessite une déclaration en mairie, voire une autorisation de changement d’usage dans certaines villes. La location plus de 4 mois par an d’une résidence principale est impossible. Les meublés de tourisme impliquent aussi des démarches comme la déclaration en mairie et l’obtention d’un numéro SIRET.
Prestations et clientèle
Un meublé de tourisme classé garantit des standards de confort et de qualité reconnus, attirant une clientèle en recherche de prestations. Il bénéficie aussi d’une meilleure visibilité sur les plateformes de réservation. En contrepartie, il faut respecter certaines normes d’équipement et de services comme l’accueil et le ménage.
La décision en pratique : comment choisir ?
Avant tout, réfléchissez à la fréquence et la durée de mise en location que vous souhaitez. Si vous envisagez de louer votre bien plus de 120 jours par an, alors il sera considéré fiscalement comme une résidence secondaire et non votre résidence principale. Cela impliquera des formalités et une fiscalité différentes.
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme
Si vous habitez le logement au moins 8 mois par an, vous pouvez le louer en meublé de tourisme jusqu’à 120 jours par an maximum. Certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux vous demanderont de faire une déclaration préalable en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement. Au niveau fiscal, la moitié de vos recettes locatives seront imposables, dans la limite de 77 700€ encaissés annuellement.
Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme
Si vous louez un bien qui n’est pas votre résidence principale, ou si vous le louez plus de 120 jours par an, alors il sera considéré fiscalement comme une résidence secondaire. La plupart des communes exigent une simple déclaration préalable, mais les grandes villes touristiques imposent souvent en plus une demande d’autorisation de changement d’usage. Vos recettes seront imposables à 50% jusqu’à 77 700€ de loyer annuel.
| Critère | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Durée de location | Maximum 120 jours/an si résidence principale | Pas de limite pour une résidence secondaire |
| Formalités | Déclaration en mairie dans certaines villes | Déclaration en mairie + demande de changement d’usage dans les grandes villes touristiques |
| Fiscalité | 50% des recettes imposables jusqu’à 77 700€/an | Abattement de 71% jusqu’à 188 700€/an si classement en meublé de tourisme |
Pour optimiser la rentabilité et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, vous pouvez faire classer votre meublé de tourisme de 1 à 5 étoiles. Vous profiterez alors d’un abattement fiscal de 71% jusqu’à 188 700€ de loyers annuels. De plus, le classement apportera une meilleure visibilité à votre annonce.
En résumé, réfléchissez bien à vos objectifs et contraintes en termes d’occupation et de rentabilité pour faire le choix le plus adapté entre location saisonnière et meublé de tourisme. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour naviguer dans les différentes réglementations et optimiser la gestion de votre bien locatif.
Location saisonnière vs meublé de tourisme : les points clés à retenir
La location saisonnière et le meublé de tourisme offrent des opportunités intéressantes pour les propriétaires souhaitant louer leur bien. Toutefois, ces deux formules diffèrent par leurs définitions, réglementations, fiscalité et contraintes. Avant de choisir, il est donc indispensable de bien évaluer ses objectifs, préférences et capacités à gérer la location. En prenant en compte les spécificités de chaque option et en s’appuyant sur des exemples concrets, les propriétaires pourront prendre la décision la plus adaptée à leur situation.
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